התחדשות עירונית

כדי לעשות סדר במושגים הקשורים בהתחדשות עירונית, הבאנו לנוחיותכם מאמרים ומידע מקיף ועדכני בנושא. כחברים בפורום תמ"א 38 בארגון בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר), וכמי שעובדים עם היועצים המובילים בישראל בתחום התמ"א 38, אנו שמחים לשתף אתכם במידע העדכני ביותר בתחום, לרבות שינויים בחקיקה ובוועדות הכנסת ,בוועדות התכנון והבניה ברשויות השונות וברשויות המס כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות.

לפני הכל, כמה מילים על התחדשות עירונית, מטרותיה והמסלולים האפשריים ליישמה. מטרת ההתחדשות העירונית היא תוספת בנייה באזורים מבונים תוך החייאת המרקם העירוני הקיים. התחדשות עירונית מספקת התייחסות למצבם הפיזי של המבנים ומאפשרת ציפוף של המרחב העירוני הקיים תוך התחשבות בתשתיות ציבוריות ומתן מענה לתושבים החדשים והקיימים. חשיבותה נובעת גם מיכולתה לטפל בשחיקה של תשתיות, לשמור על שטחים פתוחים, להמריץ פעילות כלכלית ולשפר תדמית של עיר.

התחדשות עירונית היא אחד הנושאים החשובים ביותר על סדר היום התכנוני במדינות רבות, ובישראל היא מקודמת הן ע"י חקיקה בכנסת והן ע"י מסלולים שמעודדים משרד בינוי והשיכון ומשרד הפנים באמצעות מוסדות התכנון.
בישראל רווחים שני מסלולים להתחדשות עירונית, תמ"א 38 ו"פינוי-בינוי", שניהם מתמקדים בחידוש רקמות המגורים ונשענים על תמריץ כלכלי בדמות קבלת זכויות בנייה. היזם מקבל זכויות בנייה לדירות נוספות, והדיירים מרוויחים בניין חדש, עמיד לרעידות אדמה, דירות הכוללות ממ"ד, וכמובן סטנדרט מגורים חדש המאפשר להם ליהנות בין היתר ממרפסת שמש, חניה, מעלית ושטחים משותפים איכותיים.

4 מסלולים להתחדשות עירונית
1 | פינוי בינוי
מטרת המסלול היא הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה.
בפרויקט הפינוי- בינוי, כל בעל דירה בבניין הקיים מקבל דירה חלופית בבניין חדש, גדולה מהדירה הקיימת.
במטרה שהפרויקט יהיה כלכלי, מתחייב יחס גבוה בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות.
פינוי בינוי יכול להתבצע בשני מסלולים:
מסלול הרשות המקומית ("מסלול רשות") – הרשות המקומית מגישה הצעות לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית במתמחים שלדעתה ראויים לפינוי בינוי בהתאם לעקרונות לתנאי הסף שנקבעו. במידה והוועדה מוצאת כי המתחם עונה לעקרונות, היא ממליצה לממשלה להכריז עליו כמתחם פינוי בינוי, הכרזה שמקנה קבלת מימון ממשלתי להכנת מסמכי התכנון הסטטוטורי, וכן ניהול ותיאום התכנון.
מסלול "מיסוי" (מסלול "יזמים") – הכנת התכנית מתבצעת ע"י יזם פרטי שעיקרה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מסלול מיסוי פועל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה – תשכ"ג 1963) ומטרתו לתמרץ כלכלית תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בידי שחקני הסקטור הפרטי. היזמים פונים לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית בבקשה להמליץ לממשלה להכיר במתחם כמתחם פינוי – בינוי לתקופה של שש שנים, אשר במהלכן נהנים הדיירים המפונים מהקלות במס שבח, מס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה.

2 | עיבוי בינוי
מסלול שמטרתו תוספת בנייה ללא צורך בהריסת הבנה הקיים. הבנייה חדשה מתונה יחסית ונעשית כתוספת קומות או כבניית אגף חדש. מסלול זה אינו נפוץ (רק 15 פרויקטים של עיבוי בינוי מופיעים באתר משרד הבינוי והשיכון).

3 | תמ"א 38
מסלול שנקבע בתכנית מתאר ארצית שאושרה ב-2005 ומטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני 1.1.1980 נגד רעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים כלכליים בדמות הגדלת זכויות בנייה. כדאיות הפרויקט נובעת מהאפשרות להוסיף למבנה יחידות דיור חדשות, בקומת עמודים (ככל וקיימת), וב- 2.5 קומות נוספות. כמו כן מאפשרת התכנית הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור. התכנית מעניקה פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה (חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, תיקון 62-הוראת שעה התשס"ח 2008) ופטור מהיטל השבחה (חוק התכנון והבניה, תיקון מס 96, התשע"א 2011).

לקריאה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה לחצו כאן
במספר ערים בישראל הותאמה תמ"א 38 לתנאים המקומיים באמצעות תכניות מתאר מקומיות שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א 38, לרבות בעיר תל אביב בה מונהגת תכנית הרובעים.

4 | תיקון 2 לתמ"א 38
התיקון מאפשר הריסת הבניין ובנייתו מחדש לפי זכויות הבנייה הקבועות בתכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש, ובנוסף יתווספו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 (קרי, הרחבת הדירות בשטח של 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות).
התיקון מאפשר לבעלי הדירות ליהנות מזכויות משני מקורות: זכויות מכוח תכנית המתאר המקומית המפורטת וזכויות מכוח תמ"א 38. חלופה זו מאפשרת לדיירים ליהנות גם מיתרון הנדסי של בניין חדש על כל המשתמע.
מימוש התכנית שנולדה מהצורך לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה, טומן הזדמנות עבור בעלי דירות ליהנות מהשבחה ניכרת של ערך דירתם.

תמ"א 38 בתל אביב
תכנית הרובעים
בתל אביב מונהגת תכנית הרובעים המטמיעה את הוראות התמ"א 38 על תיקוניה תוך חלוקת העיר לרובעים והסדרת סל הזכויות המקסימלי לבנייה חדשה ולתוספת בנייה. מטרת התכנית שהופקדה להתנגדויות בנובמבר 2012 היא לעודד התחדשות של בתי המגורים תוך שמירה על הרקמה העירונית הייחודית והצביון העירוני.
לצפייה במפת הרובעים של תל אביב לחצו כאן
לעיון בתכנית רובע 3 לחצו כאן
לעיון בתכנית רובע 4 לחצו כאן

מסמך מדיניות של עיריית תל אביב בנושא תמ"א 38
גורמי הרישוי בעיריית תל אביב גיבשו מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38. המסמך מחדד את התנאים לקבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 ומאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות באופן מושכל, מקצועי ועקבי, ומאפשר לבעלי הדירות להעריך את אפשרויות מימוש תמ"א 38 העומדות בפניהם.
בחלק א' של המסמך מוצגים התנאים לקבלת היתר בניה, ובכלל זה הצגת אישור לצורך בחיזוק המבנה, שיטת החיזוק המוצעת ומסמכים קונסטרוקטיביים נוספים הנבדקים על-ידי יועץ הקונסטרוקציה של העירייה, שאישורו הוא תנאי להמשך הטיפול בבקשה להיתר.

בחלק ב' של המסמך מוצגים קווי מדיניות כלליים, החלים על כל העיר, לפיהם נבחנת הבקשה להיתר בנייה מכח תמ"א 38. בין היתר מפורטת המדיניות לעניין שילוב תוספת בניה מכח תמ"א 38 ותוספות בניה מכח תכניות מפורטות קודמות, הנחיות למקרה של הריסת מבנה ובנייתו מחדש, הנחיות לגבי חריגה מקווי בניין, בניית מרחב מוגן ועוד.

בחלק ג' של המסמך מוצגת המדיניות האזורית. בפרק זה מפורטת המדיניות לתוספות בניה אפשריות באזורי העיר השונים מכח תמ"א 38- אזורים בהם מותרות התוספות מכח תמ"א 38, אזורים בהם מותרות התוספות הללו למעט תוספת קומה, אזורים בהם יותרו בתכניות חדשות תוספות בנייה גדולות מאלו שהתמ"א מאפשרת (2 קומות ויותר) ואזורים בהם התוספות התוספת מכח תמ"א 38 מוגבלת על-ידי הוראות התכניות המפורטות החלות במקום (בדר"כ מדובר באזורים בעלי מרקם ייחודי הראוי להגנה, לדוג': שכונות נווה צדק, כרם התימנים ואזור לב העיר).
גורמי הרישוי מעדכנים את המסמך באופן שוטף בהתאם לשינויים הנהוגים בתמ"א 38 ולחקיקה המשלימה.

לקריאת מסמך המדיניות לחצו כאן

באפריל 2014 הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, דו"ח חקירת התנגדויות לתכנית תא / 3616א (רובע 3) ולתכנית תא 3729א (רובע 4) ע"י אדריכלית שרי קלאוס
בדו"ח תכניות מתאר מקומיות עם הוראות תכניות מפורטות.
לקריאת הדו"ח לחצו כאן

הנחיות הועדה המקומית לתכנון ובנייה מתוקף תמ"א 38 תיקון 3 – הנחיות ומידע אודות ההליך ואופן הגשת הבקשה. לקריאת המסמך לחצו כאן

ביום 29.11.2015 אישרה ועדת  המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה את התכנית הנוגעת לרובעים 3 ו-4 בתל אביב
לרובעים 3 ו- 4 הממוקמים במרכז העיר איכויות ייחודיות הודות למרקם העירוני שמגשים את השילוב בין ההיבט התרבותי למורפולוגיה הנופית.
רובע 3 כולל את כיכר דיזינגוף, כיכר התרבות (הבימה), כיכר רבין, נמל תל אביב, מתחם בזל ועוד וגבולות הרובע הם רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום.
רובע 4 ממוקם בצפון החדש תחום בין רחוב אבן גבירול במערב, לנתיבי איילון במזרח, לנחל הירקון בצפון ושדרות שאול המלך בדרום.
בשנים האחרונות הוגשו התנגדויות רבות לתכנית הרובעים, הן מצד בעלי דירות שביקשו להגדיל את זכויות הבנייה והן מצד המועצה הארצית לשימור אתרים וגורמים נוספים שביקשו לצמצם את היקף זכויות הבנייה בטענה שהתוספות המאושרות פוגעות ברקמה העירונית ואף עלולות לסכן את הכרזת מתחם העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית.
לאחר תקופת קיפאון תכנוני שנבעה מעשרות ההתנגדויות והעררים שהוגשו, אישרה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בראשות עו"ד משה גולן את תכנית הרובעים המתייחסת לרובעים 3 ו-4 בתל-אביב (להוציא את המבנים שהוגדרו לשימור).
לקריאת ההחלטה המלאה של וועדת המשנה לעררים בנוגע לתכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב מתאריך 29.11.2015 לחצו כאן

מה צריך לבדוק כשבוחרים קבלן לבצוע תמ"א 38?
1 | מומחיות וניסיון בבצוע עבודות הנדסיות מורכבות
בנייה במסגרת תמ"א 38 היא מורכבת מבחינה הנדסית בשל מספר סיבות. בין היתר, הצורך בחיבור בניין חדש לתשתיות מערכות קיימות (וישנות), חפירה ובניית חניון על שטח קטן יחסית המוגבל בבניינים שלצדו ועוד.
לכן, חשוב לוודא כי לקבלן שבכוונתכם להתקשר עמו יש את המומחיות והניסיון בבניית פרויקטים הנדסיים מורכבים ע"מ שיוכל לעמוד במחויבויותיו אליכם ובלוחות הזמנים.

קבלן מיומן ועתיר ניסיון בבנייה של שכונות חדשות באזורים פתוחים, יתקשה להתמודד עם בצוע עבודות בנייה באזורים עירוניים צפופים.

"רם הנדסה", הזרוע הקבלנית של החברה היא בעלת סיווג קבלני ג' 5 בבנייה למגורים (סיווג בלתי מוגבל, והסיווג הגבוה ביותר) ויש לה את הידע, המומחיות והניסיון המוכח בבצוע עבודות בטכנולוגיות מתקדמות להעמקת יסודות, הזזת מבנים, העתקת תשתיות וחפירת חניונים. ל"רם הנדסה" ניסיון עשיר בבצוע עבודות בתל אביב, לרבות באזורים צפופים ובימים אלה החברה מבצעת בין היתר עבודות להקמת הרכבת הקלה בתל אביב.

2 | ניסיון בעבודה באזורים צפופים
בצוע עבודות באזורים צפופים מחייב ניסיון ויכולת מוכחת להתמודד עם האתגרים הכרוכים בה, הכוללים בין היתר עמידה בדרישות הקפדניות של גורמי הרישוי והפיקוח, התמודדות עם ההפרעה לתנועה ולשגרת החיים של דיירי הבניינים הסמוכים ועבודה מול ממשקים רבים.

3 | איתנות פיננסית ויכולת לממן את הפעילות באמצעות הון עצמי
בנוסף לערבויות הנדרשות מהיזם, חשוב לוודא כי ליזם יש את היכולת להוציא את הפרויקט לפועל ולעמוד במחויבויותיו כלפי בעלי הדירות.
בעלי השליטה ברם- מוגרבי- ארידטי הם בעלי נכסים ואיתנות פיננסית גבוהה ופועלים במינוף נמוך במיוחד, עובדה המבטיחה את קיום מלוא מחובותיה כלפי בעלי הדירות.

4 | ניסיון בתהליכי רישוי מורכבים והיכרות עם גורמי הרישוי בעיריית תל אביב
תהליך הרישוי לצורך קבלת היתר בייחוד באזור תל אביב והמרכז, מצריך ניסיון והכרות מעמיקה של תכניות המתאר הארציות, הכרות עם תכנית הרובעים, הבנת מדיניות העירייה והיכרות של מערכת הרישוי בעיריית תל אביב וועדות התכנון והיכולת לנווט בין העקרונות המנחים את ועדות התכנון.
לבעלי השליטה ברם מוגרבי ארדיטי ניסיון של 40 שנים בתכנון, קידום ואישור תב"עות עם התמחות בעיר תל אביב. בעלי השליטה בחברה אף מייעצים ומלווים וועדות היגוי מטעם משרד הבינוי והשיכון והם בעלי ידע וניסיון רב בהליכי תכנון ורישוי בתל אביב.