שכונת תל אביב

תוכנית הרובעים מסדירה את זכויות הבנייה במאות רחובות במרכז תל אביב, במיוחד באזורים הוותיקים של העיר כמו לב תל אביב והצפון הישן. באמצעות קביעת כללים תכנוניים ברורים, היא מאפשרת לבחון את הפוטנציאל להתחדשות של בניינים שנבנו לפני עשרות שנים, לעיתים ללא מעלית, ללא חניה ולעיתים גם ללא ממ״ד.

במציאות זו, התוכנית יוצרת מסגרת תכנונית שמאפשרת לשדרג את הבניינים ולהתאים אותם לסטנדרטים של היום. עבור בעלי דירות ויזמים כאחד, הבנה של תוכנית הרובעים היא המפתח לזיהוי הפוטנציאל התכנוני והנדל״ני של הבניין והיכולת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

מהי תוכנית הרובעים של תל אביב?

תוכנית הרובעים של תל אביב היא תוכנית תכנון עירונית שמסדירה את זכויות הבנייה במרכז העיר ומגדירה את האפשרויות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בבניינים ותיקים. התוכנית חלה בעיקר על אזורי מרכז תל אביב והצפון הישן, שבהם רבים מהמבנים נבנו לפני עשרות שנים ואינם עומדים בסטנדרטים המודרניים של מגורים.

במסגרת התוכנית חולק מרכז העיר למספר רובעים, כאשר לכל רובע נקבעו כללים תכנוניים שונים בהתאם למאפייני האזור כמו צפיפות הבנייה, ערכי השימור והמרקם האדריכלי.

התוכנית מגדירה בין היתר:

• זכויות בנייה בבניינים קיימים
• מספר הקומות שניתן להוסיף במסגרת פרויקטים של התחדשות
• אפשרות להרחבת דירות קיימות
• תוספת מעליות, מרפסות וממ״דים
• תנאים לקידום פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש

באמצעות כללים אלו נוצרה מסגרת תכנונית שמאפשרת להבין מראש את פוטנציאל ההתחדשות של הבניין ואת האפשרויות לקידום פרויקטים במסגרת התוכנית.

כיצד תוכנית הרובעים משפיעה על בעלי דירות בתל אביב

עבור בעלי דירות רבים במרכז תל אביב, תוכנית הרובעים של תל אביב היא הרבה יותר מתוכנית תכנון עירונית. בפועל, היא קובעת את הפוטנציאל להתחדשות של הבניין ואת האפשרויות לשדרוג הנכס במסגרת פרויקטים של חיזוק מבנים, תוספת קומות ולעיתים גם הריסה ובנייה מחדש.

המשמעות היא שבבניינים רבים שנבנו לפני עשרות שנים ניתן כיום לבחון קידום פרויקט התחדשות עירונית, שיכול לשפר משמעותית את איכות החיים בבניין ואת ערך הדירות.

שיפור הבטיחות של המבנה

רבים מהבניינים במרכז תל אביב נבנו לפני תקני הבנייה המודרניים ולעיתים אינם עומדים בסטנדרטים הנדרשים כיום מבחינת יציבות ובטיחות. במסגרת פרויקטים של חיזוק ושדרוג מבנים ניתן להתאים את הבניין לתקנים הנדסיים עדכניים ולשפר את רמת הבטיחות של הדיירים.

הוספת ממ״דים בדירות

רוב הבניינים שנבנו בתל אביב לפני שנות ה-90 אינם כוללים ממ״ד, מאחר שהחובה לבניית מרחב מוגן נכנסה לתוקף רק לאחר מלחמת המפרץ. במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ניתן במקרים רבים להוסיף ממ״דים לדירות, דבר שמשפר משמעותית את רמת הבטיחות והנוחות עבור הדיירים.

שדרוג הבניין והתשתיות

פרויקטים של התחדשות מאפשרים לשדרג את הבניין כולו – הוספת מעלית, הרחבת דירות, תוספת מרפסות, חידוש חזית הבניין ושדרוג התשתיות המשותפות. שדרוגים אלו משפרים את איכות החיים של הדיירים ומתאימים את הבניין לסטנדרטים המודרניים של מגורים בעיר.

עליית ערך הנכס

בניינים שעוברים התחדשות עירונית נהנים לעיתים גם מעלייה משמעותית בערך הדירות. דירה בבניין מחודש הכוללת ממ״ד, מעלית ומרפסת נחשבת אטרקטיבית יותר בשוק הנדל״ן, במיוחד באזורים מבוקשים במרכז תל אביב כמו רובע 3 ורובע 4.

שמירה על האופי האדריכלי של תל אביב

תל אביב היא עיר בעלת זהות אדריכלית ייחודית הכוללת מבנים לשימור ואזורי באוהאוס. תוכנית הרובעים מאפשרת לקדם התחדשות בבניינים ותיקים, תוך שמירה על המרקם העירוני והאופי ההיסטורי של מרכז העיר.

החלוקה לרובעים בתוכנית הרובעים של תל אביב

במסגרת תוכנית הרובעים של תל אביב חולק מרכז העיר למספר אזורי תכנון המכונים "רובעים". החלוקה נועדה להתאים את כללי ההתחדשות העירונית למאפיינים האדריכליים והעירוניים של כל אזור בעיר.

התוכנית מתמקדת בארבעה אזורים מרכזיים – רובעים 3, 4, 5 ו-6 – כאשר לכל רובע נקבעו זכויות בנייה וכללים תכנוניים שונים בהתאם לצפיפות הבנייה, רוחב הרחובות, ערכי השימור והמרקם האורבני.

עם זאת, בפועל רוב פעילות ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב מתרכזת בעיקר ברובע 3 וברובע 4, שבהם מצויים רבים מהבניינים הוותיקים של העיר.

רובע 3 – לב תל אביב והעיר הלבנה

רובע 3 כולל חלקים גדולים מלב תל אביב ומהעיר הלבנה, אזור שהוכרז גם כאתר מורשת עולמית של אונסק״ו. האזור מאופיין במבנים רבים בסגנון הבאוהאוס ובמרקם עירוני ייחודי, ולכן תהליכי ההתחדשות בו מחייבים התייחסות מיוחדת לנושאי שימור ותכנון אדריכלי.

ברובע זה מרבית הפרויקטים מתבצעים במסגרת חיזוק מבנים ותוספת קומות, לצד הרחבת דירות ושדרוג הבניין כולו. במקרים מסוימים ניתן גם לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בהתאם למאפייני המגרש ולמדיניות התכנון באזור.

רובע 4 – הצפון הישן של תל אביב

רובע 4 משתרע בעיקר באזור הצפון הישן של תל אביב, בין אבן גבירול לים. מדובר באחד מאזורי המגורים המבוקשים בעיר, המאופיין בבניינים רבים שנבנו בשנות ה-50 וה-60.

בשל מאפייני הבנייה והביקוש הגבוה למגורים באזור, רובע זה הפך בשנים האחרונות לאחד ממוקדי ההתחדשות המשמעותיים בתל אביב. במסגרת התוכנית ניתן לקדם פרויקטים של חיזוק מבנים, תוספת קומות, הרחבת דירות ולעיתים גם הריסה ובנייה מחדש.

רובעים 5 ו-6

בנוסף לרובעים 3 ו-4, התוכנית מתייחסת גם לרובעים נוספים בעיר – בהם רובע 5 ורובע 6 – שבהם נקבעו כללים תכנוניים שונים בהתאם למאפייני האזור. אזורים אלו כוללים חלקים מדרום וממזרח למרכז העיר, והיקף הפרויקטים בהם קטן יחסית לעומת רובעים 3 ו-4.

למה רובע 3 ורובע 4 הם מוקדי ההתחדשות של תל אביב

רובע 3 ורובע 4 נהנים ממיקום מרכזי ואטרקטיבי במיוחד בלב תל אביב. הקרבה לים, לצירי תחבורה מרכזיים ולמוקדי התרבות והבילוי של העיר הופכת את האזורים הללו לאחד ממרכזי המגורים המבוקשים בישראל.

בתוך גבולות הרובעים נמצאים חלק מהאזורים האייקוניים ביותר בעיר: בהם כיכר דיזנגוף, שדרות בן גוריון, רחוב דיזנגוף, רחוב אבן גבירול, כיכר רבין, גן מאיר, נמל תל אביב והטיילת. לצד זאת פועלים באזור בתי קפה, מסעדות, מרכזי תרבות ומוקדי תעסוקה רבים, המעניקים לאזור חיי רחוב פעילים ואיכות חיים עירונית ייחודית.

שילוב זה של מיקום מרכזי, קרבה לים וחיי עיר תוססים הופך את רובע 3 ורובע 4 לאזורים שבהם קיים ביקוש גבוה במיוחד למגורים, ולכן גם מוקד מרכזי לפרויקטים של התחדשות עירונית.

אילו מגבלות קיימות בתוכנית הרובעים של תל אביב?

למרות שהתוכנית מאפשרת קידום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, היא גם קובעת מגבלות תכנוניות ברורות. המגבלות משתנות בין אזורים שונים בעיר ויכולות לכלול הגבלת מספר הקומות, דרישות לשמירה על מבנים לשימור, התאמה לרוחב הרחוב ולמרקם האדריכלי של הסביבה. לכן, בכל פרויקט יש לבחון את זכויות הבנייה והתנאים התכנוניים הספציפיים של המגרש.

פרויקטים של רם מוגרבי ארדיטי בתוכנית הרובעים של תל אביב

כחברה המתמחה בהתחדשות עירונית בתל אביב, פעילותה של רם מוגרבי ארדיטי מתמקדת בעיקר באזורים שבהם תוכנית הרובעים מאפשרת לקדם פרויקטים של התחדשות בניינית בהיקף משמעותי. בהתאם לכך, החברה מקדמת כיום מספר פרויקטים מרכזיים ברובע 4 וברובע 3 – שניים ממוקדי ההתחדשות הבולטים של מרכז העיר.

פרויקטים ברובע 3 – לב תל אביב והעיר הלבנה

רובע 3 כולל את לב תל אביב והעיר הלבנה, אזור בעל חשיבות אדריכלית והיסטורית רבה. רבים מהבניינים באזור זה נבנו בעשורים הראשונים של העיר ולכן מצריכים חיזוק ושדרוג במסגרת פרויקטים של התחדשות בניינית.

חברת הייזום והבניה רם מוגרבי ארדיטי פועלת ברובע 3, עם מספר פרויקטים בלב תל אביב והעיר הלבנה:

שמעון התרסי 1-7 - פרויקט ייחודי של רם מוגרבי ארדיטי בצפון הישן, הנהנה ממיקום מבוקש עם נגישות נוחה לפארק הירקון, לנמל תל אביב, לחוף הים ולמוקדי החיים של תל אביב. ייחודו של הפרויקט בא לידי ביטוי גם בתכנון האדריכלי, המחלק את הבניין לשני אגפים ויוצר חזית מאוזנת, פתוחה ומוארת, לצד איכות מגורים ורמת בנייה גבוהה בדירות ובשטחים המשותפים.

גריזים 5-7 -  פרויקט תמ״א 38 של רם מוגרבי ארדיטי ברחוב גריזים, במיקום מבוקש הסמוך לרחוב בזל. לפי תיאור הפרויקט באתר, הוא משלב שדרוג של בניין קיים עם תכנון מודרני, מפרט איכותי ולוקיישן בולט בצפון הישן של תל אביב.

דיזנגוף 249 -  פרויקט בוטיק בצפון הישן, במרחק דקות הליכה מפארק הירקון, גינת מגיד וחוף הילטון. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 23 דירות, שתוכנן על ידי רובין אדריכלים, ומשלב בין מיקום תל־אביבי מבוקש במיוחד לבין חוויית מגורים אינטימית, מעוצבת ומוארת בלב אחד האזורים המבוקשים בעיר.

פרויקטים ברובע 4 – הצפון הישן של תל אביב

רובע 4 כולל חלקים גדולים מאזור הצפון הישן של תל אביב, אחד מאזורי המגורים המבוקשים בעיר. הבניינים באזור זה נבנו ברובם בשנות ה־50 וה־60, ולעיתים חסרים מעלית, ממ״ד ותשתיות מודרניות. לכן, תוכנית הרובעים מאפשרת לקדם באזור זה פרויקטים רבים של התחדשות בניינית, הכוללים חיזוק מבנים, תוספת קומות ושדרוג הבניין כולו.

במסגרת פעילות החברה מקודמים מספר פרויקטים ברובע 4 בתל אביב:

רמברנדט 8-10 - פרויקט בהליכי רישוי לקבלת היתר בנייה, הממוקם בצפון החדש – החלק המרכזי, בסמיכות לכיכר רבין. הפרויקט כולל שני בניינים אינטימיים בני 7 קומות עם 38 דירות בבניין החדש, בתכנון בר אוריין אדריכלים. מיקומו בניצב לרחוב שטרוק יוצר נוף פתוח ותחושת פרטיות, ולצד זאת הוא כולל חניון תת־קרקעי ונגישות נוחה לצירי תחבורה מרכזיים ולקווי הרכבת הקלה.

רמברנדט 12 -  – פרויקט בביצוע בצפון החדש החלק המרכזי, ברחוב שקט סמוך לכיכר רבין. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 22 דירות, בתכנון בר אוריין אדריכלים, ומציע תכנון מוקפד עם פתחים רחבים, מרחבים מוגנים קומתיים וחניון תת־קרקעי עם חניות קונבנציונליות.

הלסינקי 13 - פרויקט בביצוע בצפון החדש החלק המרכזי, ברחוב ירוק ורחב הסמוך לכיכר המדינה. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 22 דירות, בתכנון זית־לב אדריכלים, וייחודו בנוף הפתוח אל הרחוב ואל גן הגת הסמוך, לצד סביבת מגורים שקטה, ירוקה ומוארת במרחק קצר ממוקדי התרבות, הפנאי והמסחר של העיר. .

הלסינקי 15 -  פרויקט בביצוע, הממוקם בצפון החדש החלק המרכזי, בסמיכות לכיכר המדינה. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 24 דירות, בתכנון זית לב אדריכלים, ונהנה ממיקום ייחודי הפונה לגן הגת – פנינה ירוקה וארכיאולוגית בלב העיר. תכנון הדירות מדגיש חזיתות פתוחות, שפע של אור ואוויר, ולכל דירה מוצמדת חניה בחניון תת־קרקעי.

דה האז 30 – פנקס 25 - פרויקט באכלוס בצפון החדש החלק הצפוני, בקרן הרחובות דה האז ופנקס. הפרויקט כולל בניין בן 8 קומות עם 38 דירות, בתכנון גל מרום אדריכלים, ונהנה ממיקום פינתי הצמוד לגינת נורי ולגינת לואי מרשל, היוצרים נוף פתוח וירוק. ייחודו של הפרויקט בא לידי ביטוי גם בחזיתות שתוכננו כמשרביה מודרנית המשמשת כפתרון הצללה אלגנטי ופונקציונלי, לצד קרבה לאבן גבירול, לכיכר מילאנו ולפארק הירקון.

משה שרת 64 – עקיבא אריה 6 -  פרויקט בהליכי רישוי לקבלת היתר בנייה, הממוקם בצפון החדש – החלק הצפוני, בקרן הרחובות משה שרת ועקיבא אריה. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 27 דירות, בתכנון עודד לביא אדריכלים, ונהנה ממגרש פינתי גדול הפונה אל שורת וילות ומייצר נוף פתוח, לצד דירות מרווחות במיוחד, שפע של אור ואוויר וחניון תת־קרקעי עם חניות רגילות.

בילטמור 3 -  – פרויקט בהליכי רישוי לקבלת היתר, הממוקם בצפון החדש החלק הצפוני, ברחוב שקט סמוך לאבן גבירול ולכיכר המדינה. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 21 דירות, בתכנון מעוז פרייס אדריכלים, ומשלב בין סביבת מגורים שלווה לבין נגישות נוחה למוקדי העיר. התכנון כולל חניון תת־קרקעי עם חניות רגילות ותמהיל דירות מגוון, מדירות 2–4 חדרים ועד מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.

ליפסקי 10 - פרויקט בתכנון בצפון החדש – החלק הצפוני, ברחוב ירוק ושקט סמוך לכיכר המדינה. הפרויקט כולל בניין בן 7 קומות עם 27 דירות, בתכנון מעוז פרייס אדריכלים, ומשלב בין סביבת מגורים רגועה לבין נגישות נוחה לכיכר המדינה, כיכר מילאנו, פארק הירקון ולמוקדי בילוי וקולינריה בסביבה.

ז׳בוטינסקי 51-57 -  פרויקט בתכנון על אחד הצירים המרכזיים והבולטים בצפון תל אביב. הפרויקט כולל 4 בניינים חדשים עם 81 דירות חדשות, בתכנון מעוז פרייס אדריכלים, וכולל חניות תת־קרקעיות רגילות שילוב שמבטא התחדשות בהיקף רחב במיקום עירוני מרכזי.

לסיכום – תוכנית הרובעים משנה את מרכז תל אביב

תוכנית הרובעים של תל אביב הפכה בשנים האחרונות לאחד הכלים המרכזיים שמובילים את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר. באמצעות קביעת זכויות בנייה וכללים תכנוניים ברורים, התוכנית מאפשרת לחדש בניינים ותיקים, לשפר את איכות החיים של הדיירים ולהתאים את מרכז תל אביב לסטנדרטים המודרניים של מגורים בעיר.

עבור בעלי דירות רבים במרכז תל אביב, הבנה של זכויות הבנייה והאפשרויות להתחדשות במסגרת התוכנית יכולה לחשוף פוטנציאל משמעותי לשדרוג הבניין והדירה.

אם אתם מתגוררים בבניין ותיק ברובע 3 או ברובע 4, ייתכן שגם הבניין שלכם מתאים לפרויקט התחדשות במסגרת תוכנית הרובעים. מומלץ לבדוק את זכויות הבנייה ואת האפשרויות התכנוניות הקיימות, ולבחון האם ניתן לקדם פרויקט שיחזק את המבנה, ישדרג את הדירות ויעלה את ערך הנכס.